Septembre 2016
Bientôt, une forêt de chênes-lièges va encore disparaitre à Roquebrune. 138 Logements vont apparaitre à la Bouverie sous l’égide de la société ROQIMO, filiale de la SARGET dont le directeur commercial est Luc Jousse. La cantine centrale de Roquebrune devait aussi faire partie de cette construction.
On entend dire que nous avons beaucoup de forêt et que ce n’est pas quelques hectares en moins qui changeront grand chose,
On entend dire aussi que c’est bien qu’une cuisine soit construite pour nos enfants avec de vrais cuisiniers et non des plats industriels préparés. Mais sur le panneau du permis de construire, son existence a disparu,
On entend dire qu’il y aurait un conflit d’intérêt dans le construction de ce lotissement (SARGET, ROCIMO et leurs opacités décisionnelles) et que du fait de la loi littoral, elle serait illégale,
On entend dire que nous manquons de logements pour les actifs notamment. Mais ce lotissement est-il vraiment fait pour eux et va t-il répondre à cette question ? Nous avons recensé une centaine d’appartements en location rien que sur le site internet du « bon coin » ! et plus de 500 maisons à la vente.
L’offre est ainsi anormalement abondante et ces propositions ne trouvent pas preneur. Alors pourquoi continue t-on à faire des projets et à construire des logements aussi bien au village, aux Issambres et à la Bouverie.
Pourquoi cette frénésie communale de construction alors que le parc immobilier disponible est pléthorique ? Ne peut-on pas parler de spéculation et de bulle immobilière sur Roquebrune ?
Que risque t-on à terme ? Comme en Espagne, une chute vertigineuse des prix par une offre surabondante ? des infrastructures publiques saturées par défaut d’anticipation ? Une baisse de la qualité de vie par une surpopulation ?
A qui profite cet emballement de projets immobiliers qui ne correspond plus aux lois du marché de l’offre et la demande ?
Deux éléments de réponses.
- Les recettes communales de l’immobilier neuf (et ancien)
Lorsque l’on pose un permis de construire on est soumis à la TLE (taxe locale d’équipement) qui tombe 1 an après le dépôt de permis (que la construction soit faite ou non).
Une partie de la somme revient au département et une autre partie à la commune.
Les communes sont libres d’appliquer ou non cette taxe et si elles l’appliquent, elles peuvent choisir le taux maximum autorisé ou moins.
Vous vous doutez bien qu’à Roquebrune on paye la taxe au prix le plus fort. Nous avons fait le calcul : le prix de cette taxe s’élevait en 2015 à 42€/ m² et si on ramène à la part de la commune on arrive à 39€/m². Donc imaginez une maison de 100m² vous avez 4200€ de taxe à payer. A cela s’ajoute, à l’achèvement des travaux, la taxe d’assainissement à 12€/m² (nous ne connaissons pas le taux revenant à la commune) et bim! encore 1200€ de taxe.
A titre de comparaison nous avons ressorti la taxe d’aménagement en 2002 et elle s’élevait à 3.30 €/m² et en y regardant de plus près le taux pris par la commune était de 0% !! Donc une véritable manne pour la ville que toutes ces constructions, en supposant que même les lotisseurs y sont soumis pour les immeubles et donc un vrai gouffre pour ceux qui veulent s’installer ici quand on y ajoute par la suite la taxe foncière et la taxe d’habitation annuelles qui ne cessent d’augmenter.
2. « Les amis »
La société mixte SARGET a comme filiale ROCIMO chargée des projets immobiliers sur la commune et tout le monde sait qui tire les ficelles de cette filiale, toujours le même et les amis des amis.
Exemple de transaction : Le terrain de la Bouverie dit de Marchandise sur lequel va être construit les 130 logements a été cédé par la commune à la SARGET-ROC immo qui choisit le promoteur sans qu’il y ait d’appel d’offre ou de débat au cours du conseil municipal.
UNE FORTE DEMANDE DE LOGEMENTS SOCIAUX et DES LOGEMENTS VIDES : Le paradoxe Roquebrunois.
Si l’offre immobilière est pléthorique et que la demande est faible pour le type de bien proposé, c’est aussi peut être parce que les prix sont trop hauts.
« J’aimerais pouvoir m’installer sur la commune où j’ai grandi ! mais c’est trop cher pour moi. »
Une solution à ce problème existe pourtant. Elle passe par le logement social. Il est étonnant de constater que la grande majorité des projets immobiliers sur Roquebrune ne tient aucun compte des dispositions de la loi SRU favorisant l’accession au logement pour les moins favorisés.
Cette loi de Solidarité et au Renouvellement Urbains est un texte qui impose aux communes de disposer d’au moins 25 %, de logements sociaux et tout projet immobilier approuvé par une municipalité se doit de comporter 25% au moins de logements sociaux.
La municipalité n’a jamais souhaité le développement de logements sociaux pour de multiples raisons. Ainsi, à Roquebrune, depuis 2001, 929 logements ont été construits sur la commune de Roquebrune (709 appartements et 220 villas), dont 115 logements sociaux, représentant seulement 4,8% du parc des résidences principales…Le nombre de logements sociaux manquants sur le territoire communal est théoriquement de 1700. Cette quantité est à atteindre d’ici 2025. Or Aucun logement social n’a été construit sur la commune en 2015 et aucun n’est programmé pour 2016.
Prenons l’exemple du Projet VINCI ZAC du Perrussier. Il était prévu dans les délibérations de 2009 et 2014 du conseil municipal de créer 2500 m2 de logements pour actifs. Dans les modifications de permis de 2013 et 2014 elles ont disparu surement à la demande de Vinci. De la part de la municipalité, c’est le silence radio.
Ainsi on pourrait imposer de ne pas vendre des mètres carrés en résidence secondaire mais la loi ne permet pas sélectionner à la vente par le quota de logements en habitation principale ou secondaires. Dommage.
Sans passer obligatoirement par des programmes neufs, on peut aussi développer des logements sociaux par un logement communal destiné à être loué à un ménage. Ce logement, qui doit avoir plus de 15 ans ce qui permet la restauration du patrimoine communal et anime la vie locale du village.
Il faut savoir que le Conseil Départemental, le Conseil Régional et l’intercommunalité CAVEM offrent aux communes d’intéressantes et nombreuses solutions d’accompagnement financier dans le cadre de la rénovation et de la réhabilitation de logements anciens ainsi que communaux.
Mais dans cette alternative intéressante de développement de logements sociaux, rien n’a été fait de significatif. Pour exemple, devant la mairie, les bâtiments de l’ancien CCAS auraient du être convertis en logements sociaux mais sont devenus des locaux de l’EPA petite enfance.
Ainsi donc, sur Roquebrune, on ne peut pas dire qu’il y ait un manque de logement pour les actifs c’est simplement qu’ils sont encore beaucoup trop chers et que les logements sociaux n’ont pas été construits en nombre. De plus, la situation risque de s’aggraver car les terrains deviennent de plus en plus rares du fait des risques naturels qui réduisent les possibilités de construction et de la « loi littoral » qui s’applique sur l’ensemble de la commune
Une anticipation et une gestion éclairée des ressources immobilières auraient pu remédier à cela. Au lieu de cela, l’argent est devenu maitre de notre parc immobilier faisant fi des projections démographiques, des infrastructures nécessaires et des espaces verts. De plus, il existe un véritable clivage générationnel au sein de notre commune : « les jeunes » ne peuvent pas se loger, les loueurs ne trouvent pas de locataires et « les vieux » qui possèdent des résidences secondaires parfois vides. Constat de fracture qu’aucune décision politique municipale n’a permis de corriger pendant 15 ans.
QUELS SONT LES RISQUES DE CE DEVELOPPEMENT FRENETIQUE DE L’IMMOBILIER : Chute des prix et diminution de la QUALITE DE VIE
Ainsi les projets immobiliers se développent en périphérie du village, à la Bouverie et des projets sont en cours aux Issambres (sursaturé d’habitations, sans aucun terrain disponible). Mais à cause des tarifs élevés des appartements, l’accession à la propriété dans ce type de résidence nécessite des revenus conséquents et implique un endettement important de la part des ménages. La majorité de ces logements sont la propriété d’investisseurs qui les acquièrent pour les louer ou pour les vendre à des particuliers leur faisant miroiter des rendements locatifs avec les lois de défiscalisation, qui au final ne sont pas au rendez-vous puisque les logements ne trouvent pas de locataires.
Si on peut se féliciter d’accueillir ces personnes dans ce cadre magnifique, cela met néanmoins en danger les conditions et la qualité de vie pour les nouveaux comme pour les anciens habitants.
En effet, cet afflux de population supplémentaire nécessite une importante et coûteuse mise à niveau des infrastructures communales qui faute d’avoir été anticipée se révèle chaotique. Car, ce n’est pas uniquement la construction de logements (qu’ils soient sociaux ou pas) qui pose problème , mais les prises en comptes des besoins publics en découlant : écoles, crèches, centre de loisirs, places de stationnement, assainissement, routes, adduction d’eau…
Une école ne se construit pas en un claquement de mains et des ouvertures de classes encore moins ; l’école maternelle du village , on en parlait depuis des années , elle n’est sortie de terre qu’en 2014 , et entre temps des enfants, des enseignants et du personnel encadrant ont fait classe dans des algécos.
PROPOSITIONS
Si on prend les Issambres, il y a 80 % de résidences secondaires inoccupées le plus souvent et louées parfois à des vacanciers. C’est normal, la seule activité c’est le tourisme. On ne peut pas changer ça d’un coup de baguette magique, on peut en corriger les excès :
1/ il faut arrêter d’accorder à tout va des permis de construire pour des maisons, il y en a partout, dispersées sur des km. Faire le tour de toutes les rues des Issambres prendrait des semaines !
2/ Il faut construire, oui mais un habitat plus concentré, avec quelques petits immeubles mélangeant apparts et petites maisons, logements sociaux et de standing.
3/ Il faut intégrer cet habitat dans son environnement naturel. Alors oui, il faut faire des logements mais avec toutes les mesures et précautions pour préserver ce cadre et surtout refuser que ça vienne profiter à des promoteurs toujours les mêmes. « Parce que eux , les sous et autres bénéfices secondaires c ‘est tout ce qui leur importe et surtout pas les problèmes des jeunes actifs à loger malheureusement. »
Il n’y a pas assez de logements pour actifs nous dit-on ?
Il faut sans doute libérer le marché de la location, traquer les propriétaires indélicats, construire des logements éco-responsables, prier ceux qui habitent des logements sociaux et qui ne sont pas ou plus éligibles de les libérer. Un système de location facilitée pourrait dégager des logements et il existe les autres possibilités que nous avons précédemment évoquées à savoir la réhabilitation de logements pour en faire des logements communaux.
Il existe d’autres types de logements plus responsables de l’homme et de la nature que le béton (les maison mobil home mobile ou les tiny house, voire des maisons en bois totalement recyclables). On exige bien des restaurants de plages qu’ils soient démontables !
« J’habite un mobil home au camping et il y a tout le confort. Lorsque je changerais de région je le déménagerais »
« j’ai pas eu le choix mais entre le béton et la paille j’aurais choisi la paille car quand j’étais dans les Cevennes il y en avait plein , c’est beaucoup moins cher, c’est très isolant et contrairement à ce que l’on pense ça brule moins »
Des infrastructures qui ne sont pas au rendez vous et l’augmentation des taxes font que de nombreux jeunes actifs roquebrunois à revenus modestes quittent la commune, faute aussi de pouvoir y trouver des loyers en rapport avec leurs revenus ou faute de pouvoir espérer pouvoir y acquérir un logement.
Le béton, toujours le béton et rien que le béton !
Pourtant, des solutions alternatives existent et des aménagements qui concilient écologie et économie sont possibles. Mais encore faut-il se renseigner sur les projets qui ont lieu ailleurs en France, et les initiatives ne manquent pas, mais non nous on bétonne bêtement et nos enfants nous remercieront -ils de leur laisser un village défiguré ?
TEMOIGNAGE
Roquebrune ne va t’elle pas se transformer en bulle spéculative immobilière? Notre maire déchu affirmait pourtant souvent dans les réunions qu’il « résistait » à la pression des promoteurs immo ? Pendant ce temps là, on n’arrive pas à se loger. Pour les Issambres, c’est un cas à part : il n’y a Aucun programme immobilier de logements pour résidences principales. Après, il faudrait relier cette analyse avec le PLU .
Lors des réunions PLU, le déchu avait fait appel à un cabinet conseil qui avait fait un bel exposé sur la situation de la commune et les axes de développement. C’est d’ailleurs exposé en partie sur les grands panneaux à la mairie. On pourrait pas demander à obtenir cet exposé?
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